La canicule de juin 2026 a tué. Santé publique France a enregistré environ 1 000 décès supplémentaires sur les trois premiers jours de l’épisode, avec une surmortalité de 40% à domicile. Pendant ce temps, des millions de copropriétaires n’ont pas pu installer un store banne sur leur balcon, poser une unité extérieure de climatisation sur leur façade, ni végétaliser leur terrasse sans obtenir l’accord d’une assemblée générale réunie une fois par an. La loi du 10 juillet 1965 qui régit la copropriété en France a 61 ans. Elle a été pensée dans un monde où les étés étaient supportables sans protection thermique. Ce monde n’existe plus.
Ce que la loi de 1965 protège, et ce qu’elle ignore
La logique de la loi de 1965 est cohérente dans ses propres termes. La façade d’un immeuble est une partie commune. Tout ce qui la modifie, même un store visible depuis la rue, engage l’ensemble des copropriétaires et nécessite leur accord à la majorité de l’article 25. Des caissons de stores jugés « discrets, mais malgré tout visibles depuis la rue » affectent l’aspect extérieur « même modestement », et cela suffit à imposer l’autorisation. Ce n’est pas une interprétation extensive : c’est la jurisprudence constante des tribunaux, confirmée encore en mars 2025 par le tribunal judiciaire de Pontoise.
Ce que cette loi ne prévoyait pas en 1965 : que la protection solaire d’un balcon deviendrait une question de survie pour une partie de la population. Que des épisodes de chaleur à 40 degrés en ville deviendraient récurrents. Que les bâtiments construits pour un climat tempéré se transformeraient en fours pendant plusieurs semaines par an. La loi protège l’harmonie esthétique des façades. Elle ne protège pas la santé des occupants.
Le paradoxe de la RE2020
L’État lui-même a intégré la protection thermique estivale dans ses exigences pour les bâtiments neufs. La réglementation environnementale RE2020, entrée en vigueur en 2022, impose aux constructions neuves des indicateurs de confort d’été et limite les surchauffes excessives. Les architectes des bâtiments neufs doivent désormais penser les protections solaires, l’inertie thermique et la ventilation naturelle dès la conception.
Mais pour les 9 millions de logements en copropriété existants en France, rien n’a changé dans le cadre légal. Un propriétaire dans un immeuble neuf construit en 2023 dispose de protections solaires intégrées. Son voisin dans un immeuble des années 1970 doit convaincre 50% de ses copropriétaires pour poser un store. La RE2020 reconnaît implicitement que se protéger de la chaleur est un besoin légitime. La loi de copropriété, elle, traite toujours cette protection comme une modification esthétique facultative soumise au vote collectif.
Végétaliser son balcon : même combat
La végétalisation des balcons et façades est présentée depuis des années comme l’une des réponses au réchauffement urbain. Les municipalités la subventionnent. Les urbanistes la recommandent. L’effet rafraîchissant d’une façade végétalisée sur la température intérieure est documenté. Un balcon supporte en moyenne 350 kg par mètre carré, ce qui permet techniquement des installations significatives.
Mais poser des jardinières fixées à l’extérieur des garde-corps, installer des treillis végétaux sur une façade, créer un mur végétal visible depuis la rue : tout cela passe par l’assemblée générale. La végétalisation spontanée, individuelle, celle qui permettrait à chaque copropriétaire de contribuer à rafraîchir son immeuble sans attendre une décision collective, reste encadrée par les mêmes règles que l’installation d’une enseigne commerciale sur une devanture.
Trois cas concrets qui illustrent l’absurdité
Premier cas : un copropriétaire veut installer un store banne sur son balcon au troisième étage, orienté plein sud, pour protéger sa mère âgée de 82 ans qui vit avec lui. La prochaine AG est prévue en novembre. En attendant, il pose un store sur pieds sans fixation murale, dans la zone grise juridique où personne ne peut lui garantir qu’il ne sera pas sommé de le retirer. Sa mère passe l’été dans une pièce à 35 degrés.
Deuxième cas : un copropriétaire demande à son syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’AG l’autorisation d’installer une unité extérieure de climatisation. Dès lors que l’unité extérieure est fixée sur la façade, la toiture ou un garde-corps de balcon, elle affecte les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, et son installation suppose l’autorisation de l’assemblée générale. L’AG vote contre, invoquant l’harmonie de la façade. Le copropriétaire n’a aucun recours. Il peut racheter des ventilateurs.
Troisième cas : un copropriétaire installe une climatisation sans autorisation pendant la canicule de juin, parce qu’il n’a pas d’autre solution pour survivre à 40 degrés dans son appartement. En cas d’installation du climatiseur sans autorisation préalable de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires est en droit de demander le démontage devant les tribunaux, pendant un délai de dix ans. Il risque donc d’être contraint de démonter son appareil pendant la prochaine canicule.
Ce qui aurait du sens
Il n’est pas question ici de supprimer toute régulation de l’aspect extérieur des immeubles. L’harmonie architecturale des façades a une valeur réelle, patrimoniale et sociale. Mais la loi pourrait distinguer entre les modifications purement esthétiques et les équipements de protection thermique devenus nécessaires à la santé des occupants.
Idem, il n’est pas là question de modifier sauvagement les parties communes comme une façade d’immeuble. Ni de mettre sur des balcons des équipements très bruyants qui tourneraient jour comme nuit. Mais d’équiper des logements qui selon leur exposition, deviennent inhabitables. Notons par exemple qu’un logement non chauffé en hiver devient rapidement insalubre et inhabitable. Quid d’un logement non rafraîchi en période caniculaire ? D’un logement qui ne peut être rafraîchi naturellement ?
Une piste discutée dans certains cercles juridiques spécialisés : créer une catégorie d’équipements de « confort thermique essentiel » (stores bannes, unités de climatisation, végétalisation) soumis à une procédure allégée, avec information préalable du syndic mais sans vote en AG, sous réserve du respect d’une charte technique minimale (couleurs neutres, normes sonores, modèles homologués). Ce n’est pas révolutionnaire : c’est précisément la logique qu’a adoptée la RE2020 pour les bâtiments neufs, transposée à l’existant.
D’autres pays européens ont commencé à bouger. En Espagne, certaines communautés autonomes ont simplifié les procédures d’installation de climatisation dans les copropriétés en réponse aux épisodes de chaleur extrême. En Italie, la question est débattue au niveau législatif. En France, le sujet reste dans l’angle mort des réformes de la copropriété, reléguée derrière les questions de charges, de travaux et de gouvernance.
Ce que ça change pour vous maintenant
En attendant une hypothétique réforme, la réalité est celle-là : si vous êtes copropriétaire et que vous voulez vous protéger de la chaleur cet été, vos options sans AG se limitent aux solutions sans fixation murale et sans modification visible de la façade. Un store banne sur pieds posé au sol, un climatiseur mobile sans unité extérieure, des rideaux thermiques intérieurs, des films solaires sur les vitres.
Ce sont précisément les solutions que nous détaillons dans nos autres articles : le store banne sans perçage pour balcon, ce qui marche vraiment pour rafraîchir sans climatisation, et pourquoi se climatiser est devenu une question de santé. Des contournements à une loi qui n’a pas encore compris que le climat a changé.
En attendant une évolution du cadre légal, les solutions passives restent les plus accessibles : le blanc de Meudon sur les vitres, le film solaire, et même l’uchimizu, la technique japonaise d’aspersion d’eau sur les surfaces chaudes, permettent de gagner quelques degrés sans aucune installation.
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La végétalisation du balcon est aussi l’une des réponses à la question des règles de copropriété face à la chaleur. Notre article sur
